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Pour réaliser un projet immobilier et acheter ses locaux professionnels, une des meilleures solution reste la SCI (société civile immobilière).
Plusieurs options sont possibles :
- SCI liée à l'impôt sur le revenu
- SCI liée à l'impôt sur les sociétés
- SCI avec un démembrement de parts sociales
Pour bien choisir, il faut bien étudier sa situation.
SCI -IR liée à l’impôt sur le revenu
C'est une société semi-transparente. Ce sont les associés qui vont être fiscalisés et pas la société en elle-même.
Cette option est souvent choisie lorsqu’il y a beaucoup de travaux, puisque ça permet d'imputer, à l'impôt sur le revenu de la personne physique qui est associée, le déficit foncier, même s’il y a des plafonds.
SCI -IS liée à l'impôt sur les sociétés
Cette société-là n’est pas une société transparente. C’est-à-dire qu’elle est imposée au titre de l'impôt sur les sociétés : le taux est de 15% jusqu’à 42 500€ de bénéfice puis 25% au-delà des 42 500€ de bénéfice.
Les loyers encaissés vont produire du bénéfice et c'est ce bénéfice qui va être soumis à l'impôt sur les sociétés.
La différence entre les deux SCI, se joue sur l'amortissement du bien.
Le bien ne peut pas être amorti en SCI-IR alors qu'il l’est en SCI-IS.
La fiscalité va être payée au fur et à mesure lorsqu'on est en SCI-IR et elle n'est payée qu'à la fin lorsqu'on va revendre le bien dans le cadre d'une SCI-IS.
Donc pour choisir laquelle choisir entre ces deux SCI, cela va dépendre du projet, du montant, des travaux, des loyers... Tout s’étudie et tout se chiffre.
SCI avec démembrement des parts sociales
La troisième solution est de démembrer les parts sociales. Cela reste une optimisation possible. Dans ce cas-là, la SCI reste liée à l'impôt sur le revenu. C'est la personne physique qui détient la nue-propriété des titres.
Pour pouvoir faire un démembrement, le médecin doit obligatoirement exercer sous forme de société d'exercice libéral (SEL) pour que l'usufruit des titres soit acquis par la société d'exercice libéral qui, elle va être à l'impôt sur les sociétés.
Attention ! Ces montages nécessitent une grande rigueur et une vraie technicité dans la rédaction des statuts, des conventions de démembrement dans le cadre de la détermination financière de l'usufruit de la nue-propriété.
Donc, selon le cas, cette solution peut être la plus intéressante fiscalement, mais à ne pas faire faire par n'importe qui, car complexe.
Merci à Maître Dominique Decamps-Mini du Cabinet Theis 360 pour ses précieux conseils, pour la contacter : ddm@theisavocats.fr
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